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Immobilier : la location meublée, un placement avisé

Info & Savoir

La location meublée offre une plus grande souplesse, des rentabilités plus élevées et une fiscalité avantageuse. Un placement intéressant qui permet de générer des revenus complémentaires tout en sécurisant son patrimoine.

Un des atouts majeurs de la location meublée est sa simplicité, notamment au niveau du contrat qui impose beaucoup moins de contraintes qu’un bail pour une location vide. En effet, la rédaction d’un contrat pour un meublé laisse au loueur une grande liberté.

 

Il doit mentionner l’adresse exacte de la location, la nature du logement (maison ou appartement) et en donner une description succincte. Il n’y a pas de mention obligatoire de la surface habitable. Le montant du loyer est fixé librement, il faut simplement indiquer si le montant s’entend charges comprises ou non. S’il s’agit de la résidence principale du locataire, le bail est de 1 an renouvelable tacitement. Dans ce cas, mieux vaut prévoir une clause d’indexation du loyer.

 


 

Immobilier : équipement du meublé
Le logement doit être entièrement équipé pour être considéré comme meublé. En contrepartie d’un loyer majoré, le locataire doit, en effet, pouvoir occuper le logement immédiatement et disposer de tout le confort nécessaire à la vie courante. Du mobilier à l’électroménager en passant par les ustensiles de cuisine, tout doit être mis à disposition et en bon état de marche.

 

Pour un studio de 25 à 30 m², comptez sur une mise de départ d’environ 4.000 à 6.000 €. Un investissement plus que raisonnable en regard de la rentabilité et de la souplesse de cette solution, bien adaptée aux investisseurs.

 

Location meublée : LMNP, un statut fiscal avantageux
Le principal avantage d’une location meublée non professionnelle (LMNP) sur une location nue tient dans le régime fiscal de la LMNP. En effet, dans ce régime, il est possible de déduire du résultat fiscal quasiment toutes les charges engagées dont, bien entendu, les frais financiers mais aussi un amortissement du bien loué (hors terrain) et de son mobilier, ce qui n’est pas possible pour les revenus d’une location nue.

 

Par conséquent, les revenus fiscaux d’une location meublée sont quasi systématiquement nettement plus faibles que ceux d’une location nue, le revenu réel étant quant à lui assez proche. En outre, en LMNP, le régime des plus-values applicable à la cession du bien loué est identique à celui d’une location nue, avec une exonération possible au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour la CSG/CRDS.

 

Il n’y a donc pas de mauvaises surprises à redouter sur ce point. Cette différence dans le montant des charges est également illustrée par la différence du taux d’abattement forfaitaire entre le régime micro-foncier applicable aux locations nues qui dégagent moins de 15.000 € de recettes annuelles : 30%, et le régime micro-BIC applicable aux LMNP qui dégagent moins de 32.900 € de recettes annuelles : 50%, cet abattement étant porté à 71% pour les LMNP à caractère touristique, dont les recettes annuelles sont inférieures à 82.200 €.

 

Location meublée : limites du régime
Il y a cependant 2 limitations fiscales dans le régime LMNP :
- il n’est pas possible d’imputer un déficit de LMNP sur son revenu global. En revanche, si les déficits de LMNP non issus d’amortissements sont reportables pendant 10 ans sur les bénéfices de LMNP, les déficits issus d’amortissements qui sont de loin les plus fréquemment rencontrés sont reportables sans limitation de durée. Par ailleurs, si un déficit reportable vient minorer tôt ou tard, sauf à ne pas avoir pu l’imputer dans les délais, la base de CSG CRDS sur les revenus du patrimoine (15,5%), un déficit foncier imputé sur les revenus globaux (dans la limite de 10.700 €/an dans le cas général) ne sera jamais pris en compte pour minorer cette base. Ces limites ne sont donc finalement pas si contraignantes ;


- les biens en location meublée sont passibles de la CFE (cotisation foncière des entreprises) qui se monte en général à environ 300 €/an et par bien loué. Cependant, cette charge déductible est en général nettement inférieure au gain réalisé entre la location meublée et la location nue.


Une précaution préalable : ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé.

 

Location meublée : relation bailleur-locataire
Pour que l’investissement dans un bien loué en meublé ne soit pas une source de tracas, il convient de mettre en place une bonne relation avec son locataire :
- une communication optimale : le rapport de forces entre locataire et bailleur évolue au cours de la location. Si au moment du choix du locataire, surtout à Paris et dans les grandes agglomérations, le bailleur peut se trouver en position de force car la demande est plus élevée que l’offre, la situation est souvent différente une fois le locataire dans les lieux. Pour que la relation entre bailleur et locataire se déroule bien tout au long de la location, il est important d’établir un dialogue en bonne intelligence ;


- un appartement en bon état et bien équipé : la qualité du bien loué constitue un facteur essentiel de satisfaction du locataire et facilite les bonnes relations avec le bailleur. Les équipements doivent être en bon état et correspondre à l’attente de la clientèle : lave-vaisselle, micro-ondes, lave-linge sont aujourd’hui des prérequis en location meublée. Plus le locataire se sent bien dans le logement, le trouve agréable à vivre, meilleures sont les relations avec le bailleur ;


- un propriétaire disponible au carnet d’adresses fourni : en location meublée, le locataire a une attente de services plus élevée qu’en location vide. Le bailleur ou son représentant doit être disponible pour rassurer le locataire et résoudre les éventuels problèmes. De jour comme de nuit, en week-end ou en vacances, le bailleur peut être sollicité par son locataire : fuite d’eau, clés perdues, problèmes de connexion Internet, lave-vaisselle en panne… La connaissance de techniciens spécialisés pouvant intervenir efficacement et au prix du marché peut s’avérer particulièrement utile ;


- une gestion administrative organisée : la gestion des appels de loyer, des relances en cas de retard de paiement ou encore de l’envoi des quittances de loyer nécessite une organisation rigoureuse et soutenue. L’envoi des appels de loyer quelques jours avant l’échéance et un rappel quelques jours après permet d’aider le locataire à régler avec ponctualité, et évite les situations dans lesquelles les propriétaires estiment que le retard de paiement est dû à la mauvaise foi du locataire alors qu’il s’agit simplement d’un oubli.

 

Location meublée : comment se prémunir contre les loyers impayés ?
Maud Velter, directrice associée de Lodgis, agence immobilière spécialisée dans la location meublée à Paris, donne ses conseils pour éviter la principale crainte des propriétaires-bailleurs. Représentant une des principales craintes du bailleur, les impayés de loyers ne constituent que 2 à 2,5% des loyers versés en 2013 selon l’étude d’impact de la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

 

Dans 70% des cas, l’absence de paiement est due à une baisse des ressources du locataire, elle-même liée à un événement imprévu (chômage, divorce, maladie, passage à la retraite...). Ce risque diminue de façon significative lorsqu’il s’agit de location meublée : en effet, ce mode de location est généralement retenu pour des durées temporaires par une clientèle possédant des moyens financiers plus élevés qu’en location vide, et ayant budgété un montant pour la période concernée.

 

Il n’en est pas moins légitime pour le propriétaire de vouloir se prémunir contre un impayé de loyer, constituant bien souvent une baisse de revenus conséquente dans ses finances, pouvant rendre difficile le remboursement d’un emprunt. Comment éviter cette situation ? Lodgis, agence spécialisée dans la location meublée à Paris et en région parisienne, délivre ses conseils.

 

Location meublée : ne pas se précipiter dans le choix du locataire
Le propriétaire, lors de la mise en location de son bien meublé, doit être particulièrement vigilant au dossier remis par le locataire. Les dernières fiches de paie et avis d’impositions, ainsi que le contrat de travail ou une attestation de l’employeur, permettent d’évaluer la solvabilité du futur occupant.

 

Il est fortement recommandé au propriétaire de ne pas se précipiter dans le choix du locataire, même si ce dernier fait part de son empressement à signer le contrat. Si la situation financière du candidat à la location semble insuffisante, le propriétaire peut soit :
- demander une caution solidaire, qui va s’engager à payer le loyer en cas de défaillance du locataire, la mise en place de cette garantie ayant l’avantage d’être gratuite ;


- prendre une assurance loyer impayé, plus coûteuse (jusqu’à 4% du loyer annuel), mais plus fiable.
Il est possible de cumuler les deux dispositifs lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Location meublée : prévoir une clause résolutoire lors de la rédaction du bail
Une clause résolutoire prévoit qu’en cas de manquement par l’une des parties à une obligation contractuelle, en l’occurrence le paiement du loyer par le locataire, le contrat est résilié de plein droit. Cette disposition juridique n’est pas inhérente au bail, il faut donc que le propriétaire l’ajoute de lui-même au contrat.

 

Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la clause résolutoire n’est applicable que 2 mois après un commandement de payer. Dans le cas d’une résidence non principale, le propriétaire peut également prévoir une clause pénale pour inciter son locataire à régler le loyer avec ponctualité (par exemple, le loyer est majoré de 10% en cas de retard de paiement).

Opter pour une gestion administrative rigoureuse et privilégier le dialogue
Pour éviter les impayés, il est conseillé au propriétaire d’adresser l’appel du loyer quelques jours avant l’échéance et de réaliser une relance les jours suivants en cas de retard de paiement. Une bonne organisation favorise ainsi un versement régulier du loyer. Dès le premier impayé, le propriétaire doit être réactif et contacter sans tarder le locataire, afin de chercher une solution amiable.

 

En effet, la bonne foi de ce dernier n’est pas forcément en cause, il s’agit peut-être d’une difficulté passagère ou même d’un oubli. Un délai peut éventuellement être accordé au locataire. Par ailleurs, il peut également bénéficier, sous certaines conditions, des aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), afin de réussir à surmonter ses difficultés financières momentanées.

Location meublée : ce qui change avec la loi Alur
Dans le cas d’un contrat de location meublée à titre de résidence principale, le cumul de la caution solidaire et de l’assurance loyer impayé est désormais possible uniquement si le locataire est étudiant ou apprenti, et les clauses pénales à l’encontre du locataire ne sont plus autorisées.

 

Ces dispositifs restent toutefois valables pour les locations ne constituant pas la résidence principale du locataire. Dès le 1er janvier 2016 au plus tard, l’assurance loyers impayés (remplaçant la Garantie universelle des loyers initialement prévue) couvre gratuitement les locataires de moins de 30 ans, à faibles ressources ou ayant un emploi précaire (CDD, intérim…).

 

La grande majorité des investisseurs sont des particuliers, qui achètent un logement pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite. Aussi, afin de prévenir efficacement le risque d’impayé qui pourrait s’avérer préjudiciable, le plus prudent est encore de confier la gestion du logement à un professionnel administrateur de biens qui sait conseiller et prendre l’ensemble des dispositions nécessaires.

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