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Déléguer la gestion d'un bien immobilier pour plus de rentabilité

Info & Savoir

Investir dans une résidence ciblant un marché précis (étudiants, tourisme, seniors, personnes dépendantes…) confiée à un exploitant professionnel permet de bénéficier d’un revenu régulier à la fiscalité clémente.

Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Mais, à la différence de l’investissement locatif classique, l’exploitation est confié à un gestionnaire, qui assument toutes les charges et verse au propriétaire un revenu régulier, que les logements soient occupés ou non, que les loyers soient payés ou non.

 

L’immobilier géré est notamment adapté aux épargnants qui souhaitent constituer une rente, notamment pour compléter la baisse de revenu lors de la fin de carrière professionnelle, tout en se constituant un patrimoine.

A voir : Picthouse sur Société.com

 

Immobilier géré : le principe
Vous achetez un appartement dans une résidence qui propose hébergement et services à une clientèle parfaitement identifiée. L’exploitation est confiée à un gestionnaire, avec qui un bail commercial est conclu, conjointement à l’acquisition.

 

La location du bien meublé est assurée par le gestionnaire, qui vous garantit un loyer, quelle que soit l’occupation effective de l’appartement. Fiscalement, ces loyers relèvent du statut de Loueur en meublé et sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

 


 

Immobilier géré : les conditions
Pour que votre bien immobilier soit qualifié de meublé, le logement devra être garni d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confort et de commodités satisfaisant et répondre ainsi à ses besoins essentiels. Votre locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter. Enfin, selon la population ciblée, notamment les seniors et les personnes âgées dépendantes, des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.

 

Pour être qualifié de «résidence services» et permettre l’assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le Trésor public), l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
- petit-déjeuner ;
- réception de la clientèle ;
- entretien et nettoyage régulier des locaux ;
- fourniture du linge de maison.

 

Immobilier géré : secteurs d’activité
L’immobilier géré couvre plusieurs secteurs d’activités ouverts à la location meublée :
- les résidences étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome.

La France compte plus de 2,2 millions d’étudiants dont les 2/3 quittent le foyer parental, soit plus de 1,4 million de personnes à loger chaque année dans le parc public et privé.

 

Pour satisfaire la demande, il faudrait 680.000 logements au sein des résidences publiques et privées confondues, contre 340.000 actuellement. Le déficit de logements étudiants en France assure donc aujourd’hui la pérennité du marché des résidences étudiantes privées sur le long terme ;


- les résidences de tourisme conçues pour héberger en courts séjours des touristes nombreux en France, sans oublier la clientèle dite «d’affaires». Les perspectives de développement du tourisme en France, 1ère destination touristique mondiale et son poids dans la vie économique du pays assurent la lisibilité du marché des résidences de tourisme sur le long terme. Selon l’Organisation mondiale du commerce (OMC), la France devrait accueillir plus de 106 millions de touristes étrangers par an à horizon 2020 ;


- les résidences services seniors à destination des personnes âgées indépendantes désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins. L’inversion de la pyramide des âges, conjuguée aux bouleversements sociologiques de notre époque, ont conduit à l’augmentation des besoins en structures adaptées pour les seniors autonomes. D’ici 2060, un français sur trois sera âgé de plus de 60 ans. L’offre en résidences services seniors ne répond qu’à % de la demande actuelle. C’est pour répondre à cette demande exponentielle que les résidences services seniors émergent associant un immobilier de qualité avec une offre de services et d’activités adaptés aux besoins des personnes autonomes (domicile adapté, convivialité, proximité, services, sécurité, activités…) ;


- les résidences médicalisées (EHPAD), conçues pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques. Aujourd’hui, avec 89 lits en Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes pour 1.000 personnes âgées de 75 ans et plus, la France accuse un déficit sévère entre l’offre actuellement disponible et une demande exponentielle. Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans passerait de 6,5 millions en 2007 à 17,3 millions en 2060. D’ici à 2025, près de 500.000 places supplémentaires seraient nécessaires pour accueillir des patients nécessitant un encadrement et des soins adaptés.

 

Immobilier géré : bail commercial
Un contrat, appelé bail commercial, est signé pour une période minimale de 9 ans entre l’investisseur, propriétaire, et le gestionnaire. Il décrit les obligations et contreparties de chacun.


- L’exploitant s’occupe du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences de locataires).
- L’investisseur, en tant que propriétaire, perçoit un loyer rémunérant la mise à disposition du bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé trimestriellement.


Ce contrat fixe également la répartition des charges (qui peut varier selon le type de résidence choisi). En règle générale :
- l’exploitant prend à son compte les frais inhérents à la vie quotidienne du bien puisqu’il s’agit de son outil de travail qu’il se doit donc de maintenir en parfait état :entretien du mobilier, assurances incendie et risques locatifs, menus travaux et travaux d’embellissement, taxes sur les ordures ménagères…
- le propriétaire conserve à sa charge les frais relevant des travaux importants, essentiels pour permettre au bien de conserver sa valeur : mise en conformité, frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier…

 

Immobilier géré : atouts financiers
- Effort d’épargne maîtrisé : les aléas de revenus habituellement liés à l’immobilier résidentiel sont ici limités, car définis dans le cadre d’un bail commercial. Par ailleurs, dans le cadre d’une résidence services, le remboursement de la TVA vous permet, si vous le souhaitez, de limiter le montant emprunté.


- Actif performant : reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel, la location meublée offre des rendements élevés. Offrant, en moyenne entre 4 et 5% HT/HT, cet actif allie performance et risque raisonné.
- Protection contre l’inflation : les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation, ils sont indexés. Sur une longue période, les loyers immobiliers évoluant à des rythmes proches de l’inflation, les prix suivent cette même tendance.

 

Immobilier géré : avantages fiscaux
- Récupération de la TVA : la récupération de la TVA sur un bien immobilier n’est normalement pas possible sauf si l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers et confié par bail commercial à un exploitant professionnel. Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition...) en appliquant celle-ci sur les loyers.


- Revenus quasiment nets d’impôt : les revenus issus de la location meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée.
Attention, en cas de non-respect des engagements de détention ou de mise en location, les avantages fiscaux pourront être remis en cause par l’administration fiscale.

 

Immobilier géré : limiter le risque d’exploitation
Le risque zéro n’existe pas. Aucun placement n’est sûr à 100% et les promesses de rendements élevés de l’immobilier ont parfois entraîner des situations dramatiques. Pour limiter les risques, il convient d’être attentif aux points suivants :
- la qualité de l’exploitant : étudier son historique, sa performance financière et celle de sa maison mère. Le point le plus important réside dans sa stratégie de développement. Le secteur proposé ne doit pas être trop restreint pour que le produit trouve preneur et soit rentables ;


- la solidité de l’investisseur : il doit pouvoir faire face à des problèmes de trésorerie conjoncturel (retard dans le paiement des loyers) ou à un grave dysfonctionnement économique du gestionnaire, le temps de changer éventuellement d’exploitant ;
- l’emplacement : comme pour tout investissement immobilier, la localisation du produit proposé est déterminante. Une résidence de tourisme doit être dans un lieu attractif, une résidence étudiante dans une ville universitaire (et à proximité des établissements)...


- le bail : le contrat doit respecter les quotas exigés par le type de résidences (étudiantes par exemple) et reprendre les engagements du gestionnaire afin d’éviter tout risque de redressement fiscal. Attention, le renouvellement du bail peut être synonyme de changement : nouveau gestionnaire, baisse des loyers ou réalisation de travaux.

 

Immobilier géré : la revente
Les conditions de revente dépendent des conditions de l’acquisition. Si elle a respecté les fondamentaux économiques, l’affaire peut se révéler rentable. D’autres éléments, comme une estimation juste, entrent aussi en considération. L’immobilier nu peut séduire plus facilement une cible de propriétaires occupants, notamment pour les 2 pièces et plus. Les produits immobiliers gérés seront plus attractifs pour une cible d’investisseurs.

 

Le bail commercial réduit de fait la possibilité d’occuper le bien, mais accentue également l’attrait de cet actif pour un investisseur, grâce à la lisibilité et le cadre rassurant. Contrairement à d’autres cadres, les avantages fiscaux ne sont pas réservés au premier acquéreur, les suivants en disposant également.


- TVA : dès lors que le bien est maintenu sous exploitation par bail commercial pendant au minimum 20 ans consécutifs (quel que soit le nombre de propriétaires successifs) alors il n’y a pas de restitution de la TVA récupérée par le 1er acquéreur. A défaut, cette dernière fait l’objet d’une restitution à raison de 1/20ème par année restant à courir jusqu’au 20ème anniversaire.
- Amortissements : à chaque changement de propriétaire le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100% du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

 

Immobilier géré : un investissement sur le long terme
- De 0 à 15 ans (selon la durée du financement), c’est la phase d’acquisition, les loyers financent en grande partie le remboursement du prêt, complétés par la capacité d’épargne personnelle.


- De 10 à 20 ans après l’acquisition, c’est la phase de rendement défiscalisé : le prêt étant soldés, la fiscalité sur les revenus des loyers est allégée ou totalement effacée grâce aux amortissements mis en report.


- Après 20 ans, les amortissements sont épuisés. Toutefois, le régime des micro-BIC permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.
Le propriétaire doit être conscient qu’il lui faudra prévoir des travaux, généralement tous les 20 ans.

 

Immobilier géré : exemple
Un investisseur achète un studio de 25 m² dans une résidence de tourisme pour un montant de 63.000 € (mobilier inclus) auquel il faut ajouter 6.000 € de frais d’acquisition.
Il finance cet achat par un apport de 6.000 € et un crédit sur 20 ans, au taux de 3,5% plus 0,42% d’assurance-emprunteur, soit des mensualités de 386 €.


Avec une rentabilité locative de 5,35%, soit un loyer annuel de 3.348 €, et un effort d’épargne mensuelle de 138 €, soit 40.000 € d’épargne investie, la valeur de son patrimoine aux termes des 20 ans est de 76.000 €, soit un bénéfice de 36.000 € et un rendement de 4% par an. Une fois le prêt remboursé, pendant 8 ans, l’investisseur va percevoir au moins 275 €/mois, soit 3.300 € par an.

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